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Verhandlungstermin am 9. November 2016, 10.00 Uhr - VIII ZR 73/16 (Fristlose Kündigung nach Beleidigung durch Betreuer des Mieters)

Datum:
09.11.2016

In diesem Verfahren streiten die Parteien um die Räumung von Wohnraum im Anschluss an eine fristlose Kündigung, die darauf gestützt ist, dass der Betreuer und Pfleger der hochbetagten Mieterin die Vermieterin und deren Hausverwaltung wiederholt unerträglich beleidigt habe.

Der Sachverhalt:

Die im Jahr 1919 geborene Beklagte zu 1 hat - zusammen mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann – im Jahr 1955 von den Rechtsvorgängern der Klägerin eine Dreizimmerwohnung in München und im Jahr 1963 zusätzlich eine in demselben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet.

Die (bettlägerige) Beklagte zu 1 bewohnt die Dreizimmerwohnung und steht seit einigen Jahren aufgrund einer Demenzerkrankung unter Betreuung. Der Beklagte zu 2 bewohnt seit dem Jahr 2000 die Einzimmerwohnung. Seit dem Jahr 2007 ist er Betreuer der Beklagten zu 1 und pflegt sie ganztägig.

Im Jahr 2015 äußerte der Beklagte zu 2 in mehreren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Klägerin (u.a. „terroristen nazi ähnliche braune mist haufen auf eigener Art“). Die Klägerin sprach daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB* aus.

Die Entscheidung der Vorinstanzen:

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr gegenüber beiden Beklagten stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Das Amtsgericht hat in den beleidigenden Äußerungen des Beklagten zu 2 eine gewichtige Pflichtverletzung des Beklagten gesehen, die der - schuldlosen - Beklagten zu 1 nach § 540 Abs. 2 BGB* zuzurechnen sei, weil sie ihn für längere Zeit in ihren Haushalt aufgenommen habe. Im Hinblick auf die Schuldlosigkeit der Beklagten zu 1 sei die Zumutbarkeitsgrenze des § 543 Abs. 1 BGB** aber verschoben. Im Rahmen der nach § 543 Abs.1 BGB gebotenen Abwägung seien das hohe Alter der Beklagten zu 1, ihre Bettlägerigkeit und Pflegebedürftigkeit und die lange Dauer des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Es liege insoweit eine Ausnahmesituation vor, in der die Vermieterinteressen trotz der Beleidigungen, die üblicherweise einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung darstellten, hinter dem Bestandsinteresse der Mieterin zurückstehen müssten. Es sei auch zu berücksichtigen, dass das Betreuungsgericht den Beklagten zu 2 als Betreuer und Pfleger bestellt und die Betreuung in Kenntnis des Verhaltens des Beklagten zu 2 aufrechterhalten habe. Der Beklagten zu 1 sei ein Umzug nicht zuzumuten, zumal davon auszugehen sei, dass ein Ortswechsel oder ein Wechsel der Pflegeperson bei ihr zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen würde.

Das Berufungsgericht hat seine gegenteilige Entscheidung auf die Erwägung gestützt, dass eine vom Amtsgericht angenommene „Verschiebung der Zumutbarkeitsgrenze“ nicht in Betracht komme. Denn die Klägerin habe sich nicht einer erkennbar schuldunfähigen Person gegenüber gesehen, sondern einem mit Bedacht und offen zur Schau getragenen Verachtung handelnden Betreuer.

Die von der Beklagten zu 1 vorgebrachten persönlichen Härtegründe könnten nach der Konzeption des Gesetzes nur im Rahmen der sogenannten Sozialklausel (§ 574 BGB) berücksichtigt werden, die aber nur für die ordentliche Kündigung gelte. In einem Zwangsräumungsverfahren bleibe es der Beklagten zu 2 allerdings unbenommen, mit einem Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO*** die Zwangsräumung auf ihre Vereinbarkeit mit den guten Sitten überprüfen zu lassen.
Die Zwangsvollstreckung aus dem Berufungsurteil wurde vom Senat bis zur Entscheidung über die Revision der Beklagten eingestellt.

Vorinstanzen:

Amtsgericht München vom 14. August 2015 – 417 C 11029/15
Landgericht München I vom 20. Januar 2016 - 14 S 16950/15

Karlsruhe, den 4. August 2016

*§ 540 BGB

[…]
(2) Überlasst der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

§ 543 BGB

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
[…]

*** § 765a ZPO Vollstreckungsschutz

(1) Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. [...]
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