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Verhandlungstermin am 17. Oktober 2018, 10.00 Uhr - VIII ZR 94/17 (Fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung?)

Datum:
17.10.2018
Kameraöffentlichkeit:
Noch offen

Sachverhalt:

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung den Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 brieflich auf, einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 € auf 929,15 € zuzustimmen. Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.

Bisheriger Prozessverlauf:

Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass im Grundsatz auch bei Zustimmungserklärungen zu Mieterhöhungsverlangen wegen § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312 Abs. 3 Nr. 7 BGB ein Widerrufsrecht des Verbrauchers gemäß § 312g BGB bestehe, sofern es sich dabei um einen im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag (§ 312c, § 312 Abs. 1 BGB) handele. Die Vorschriften über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) enthielten insoweit keine vorrangigen Sonderregelungen.

Im vorliegenden Fall handele es sich aber nicht um einen Fernabsatzvertrag im Sinne von § 312c BGB. Denn der Vertragsschluss zwischen dem Kläger als Verbraucher und der Beklagten, die gewerblich Wohnungen vermiete, sei zwar unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief), nicht jedoch im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB). Davon könne nur ausgegangen werden, wenn der Unternehmer in seinem Betrieb die personellen, sachlichen und organisatorischen Voraussetzungen geschaffen habe, die notwendig seien, um regelmäßig Geschäfte im Fernabsatz zu bewältigen. Dies komme etwa bei gewerblichen Großvermietern in Betracht, die eine auf die Versendung von Mieterhöhungsverlangen ausgerichtete Software verwendeten, bei der sich lediglich der Name des Mieters, die Wohnungsbezeichnung, die Fläche der Wohnung und die Angaben zur Miete einfügen ließen. Vorliegend sprächen allerdings bereits der äußere Anschein, das Schriftbild und der auf den konkreten Fall zugeschnittene Fließtext des von der Hausverwaltung verfassten Erhöhungsschreibens gegen die Verwendung einer derart automatisierten Software. Der vom Kläger erklärte Widerruf seiner Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung sei deshalb unwirksam.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 312 BGB Anwendungsbereich

[…]
(3) Auf Verträge über […] sind von den Vorschriften […] nur folgende anzuwenden:
1. die Definitionen der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträge und der Fernabsatzverträge nach den §§ 312b und 312c,
[…]
7. § 312g über das Widerrufsrecht.
(4) 1Auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum sind von den Vorschriften […] nur die in Absatz 3 Nummer 1 bis 7 genannten Bestimmungen anzuwenden. […]

§ 312c BGB Fernabsatzverträge

(1) Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.
(2) Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien.

§ 312g BGB Widerrufsrecht

(1) Dem Verbraucher steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 zu.
[…]

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn […]

§ 558a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
[…]

§ 558b BGB Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
[…]

Vorinstanzen:

Amtsgericht Pankow-Weißensee - Urteil vom 5. August 2016 - 6 C 64/16
Landgericht Berlin - Urteil vom 10. März 2017 - 63 S 248/16

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