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Verhandlungstermin am 26. Oktober 2018, um 10.00 Uhr in Sachen V ZR 273/17 (Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern in einer Wohnungseigentumsanlage durch
die Gemeinschaft)

Datum:
26.10.2018
Kameraöffentlichkeit:
Noch offen

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem die Wohnungseigentümer darüber streiten, ob sie den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen ohne Rücksicht auf bereits angebrachte Rauchwarnmelder wirksam beschließen können.

Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 17. Dezember 2015 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Installation und die Wartung von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen einer Fachfirma zu übertragen. Die Anschaffungskosten sollen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Prüfung über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Die Kläger, die ihre Wohnungen zuvor bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden. Sie machen u.a. geltend, dass eine gemeinschaftliche Erfüllung der Rauchwarnmelderpflicht nicht zu einem erhöhten Schutz vor Gefahren führe und auch nicht wirtschaftlich sei. Hinsichtlich der beschlossenen gemeinschaftlichen Wartung fehle es den Wohnungseigentümern an der Beschlusskompetenz.

Bisheriger Prozessverlauf:

Die von den Klägern erhobene Anfechtungsklage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Kläger erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird.

Nach Auffassung des Landgerichts ist der Beschluss über die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt. Das nordrhein-westfälische Landesrecht sehe in § 49 Abs. 7 S. 3 BauO NRW eine entsprechende Pflicht des Eigentümers vor. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer umfasse auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 S. 4 BauO NRW habe zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angeschafft würden, stünden aber im Gemeinschaftseigentum und seien deshalb von der Gemeinschaft instand zu halten. Der Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, auch wenn Wohnungen, in denen bereits Rauchwarnmelder angebracht seien, nicht ausgenommen worden seien. Die einheitliche Übertragung von Installation und Wartung auf eine Fachfirma stelle sicher, dass der Einbau ordnungsgemäß erfolge und die regelmäßige jährliche Wartung nicht vergessen werde. Eine solche Regelung "aus einer Hand" sei vor dem Hintergrund versicherungsrechtlicher Haftungsrisiken nachvollziehbar. Die finanzielle Mehrbelastung für die Kläger sei gering.

Vorinstanzen:

AG Mettmann – Urteil vom 14. Februar 2017 – 26 C 3/16
LG Düsseldorf – Urteil vom 20. September 2017 – 25 S 32/17

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 21 WEG:

Abs. 1: "Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu."
Abs. 3: "Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen."
Abs. 5: "Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1. (…)
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums"
(…)

§ 49 BauO NRW:

Abs. 7: "In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen."

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